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来源： 李院长 院长聊房
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首付越低越好，
贷款年限越长越好，
月供越少越好。
——院长买房三原则
01
签贷款合同的时候，你选择哪种还款方式？
等额本息还是等额本金？
对于这两种方式到底应该怎么选，很多人到现在其实都还是不清楚的。
今天我就给大家仔细分析一下两种还款方式的本质区别，因为你对这两种还款方式的理解可能全都是错的。
本文涉及到一些精算的内容，需要大家仔细理解。
02
那到底什么是等额本息，什么是等额本金？
如果以大家最能看懂的方式来理解大概就是这样的：
等额本息：每月的还款数额一样。
等额本金：开始还得多，后来越还越少。
从下面这张图可以非常清楚地看出等额本息和等额本金之间的差异。
这张图上显示的是100万贷20年的情况，采用的利率为2012年7月6日的基准利率6.55%。
等额本息：每月固定还款7485元。
等额本金：首月还款9625元，逐月递减23元，最后一月还款4189元。
那么两种方式哪种支出的利息更少？
在网上随便打开一个贷款计算器就可以得出结论：
等额本息的利息总额比等额本金要多接近14万元，这么大的利息差异让很多人完全没法接受。
所以很多人认为选择利息更少的等额本金更划算。
但我想告诉你的是：以上全错！
03
下面的内容请大家仔细阅读，因为可能会颠覆你以往对利息这件事情的所有认知。
没错，我想告诉大家的是：
利息少是不划算的，利息多反而是更划算的！
我们在考虑贷款利息的时候，都忽略了一件重要的事情，那就是还款的“痛苦指数”。
等额本金的还款方式虽然可以节省利息支出，但在还款的前几年，痛苦指数是非常高的。
还是以上面那张图为例。
如果一个家庭月收入15000，按等额本息的方式还款，7485元的月供只占家庭月收的一半，这个比例是比较合适的。
假设一个普通家庭的每月生活支出5000元左右，扣除月供之后，每月还可以有2000多元的结余。
这2000多元不管作为储蓄，还是用来应付计划外的超支，也都完全足够，月供带来的痛苦指数是比较低的。
但如果以等额本金的方式还款，每月基本就是月光的。
不但完全存不起钱，并且现金流相当紧张，处处都不敢用钱，严重影响生活品质。
这时的痛苦指数非常高。
04
上图是贷款20年的情况，当还款还满8年左右的时候，两种方式的月供金额基本持平了。
但如果是贷款30年，那要从第11年零7个月开始，等额本金的月供才能降到与等额本金相同。
那我们来看看11年的时间里，会发生些什么事情。
我在2005年1月的时候贷款买了人生的第一套房，贷款30万，等额本息月供在1700左右。
但那个时候我每月工资只有1500左右，还月供都还差一截。
我只能靠做兼职工作来填补月供的差额以及自己的生活费。
如果那个时候选择等额本金的还款方式，首月的月供在2300，比我的工资多整整800元，每月只递减4块钱。
如果选择这种还款方式，我恐怕早就已经饿死了。
到了11年之后的2016年，我的工资收入从8年前的1500涨到了20000，而家庭月收入达到了30000以上。
这个时候等额本金的月供终于开始逐渐低于等额本息了。但这个时候，每月的月供少300还是少500对我来讲已经没有太大的意义了。
工资1500时候的800元钱，和月收入30000+时候的800元钱，它的意义是完全不一样的。
11年前的600元是我大半个月的生活费，而11年后的600元只够请人吃两顿火锅。
11年前天天吃泡面下咸菜朝不保夕，换来的仅仅是11年后每月少还4块钱月供，你愿意？
更重要的是，普通家庭换房的周期也基本都在10年以内。
也就是说还没等到等额本金的月供降到和等额本息相同，房子就已经卖掉了，贷款就已经结清了。
那你前面几年把自己搞得这么紧张，这么痛苦的意义在哪里？
05
也许有人会说，我现金流不差，就算选择等额本金的方式，我也不觉得痛苦。
我就想多节省点利息。
那我告诉你，就算不考虑还款的痛苦指数，只考虑单纯的资金回报率，等额本金仍然是不划算的。
下面我们来做一个精算，实在看不懂的直接跳到最后看结论就好。
条件一：假设贷款100万，贷30年，利率按5.39%（基准上浮10%）计算。
条件二：贷款10年后，把房子卖掉，贷款结清。
现在来比较一下两种还款方式的区别。
10年内的月供支出：
等额本息：67.3万
等额本金：78.7万
差额：-11.4万
提前还款需要一次性支付的本金：
等额本息：82.6万
等额本金：66.7万
差额：15.9万
从上面两个差额可以看出：
等额本金在10年之内多支出11.4万，在提前还款时少还15.9万。
那这样的方式到底值不值？10年内多支出的费用，投资回报率又在多少？
为了公平起见，我们把10年间等额本金比等额本息多支出的11.4万的月供换算成现值来计算。
解释一下什么是“现值”。
资金是有时间价值的。10年前的100元和现在的100元相比，购买力是完全不一样的。现在的100元，在10年前可能只值40元。
这个40元，就是现在的100元在10年前的“现值”。
而等额本金多还的月供并不是10年前一次性支出，而是每个月持续支出的。
所以我们需要把10年间每个月都多支出的月供换算成10年前一次性支出的现值，才能计算投资回报率。
我们就按当前的LPR利率4.75%来计算（这个值远高于近10年来的CPI增幅）。
经过计算，10年间等额本金比等额本息多支出的11.4万的月供，相当于在10年前一次性多支付9.6万元。
所以，选择等额本金的还款方式，就相当于：
在10年前投入9.6万元，10年后获得15.9万元的收益（提前还款时比等额本息少还15.9万元）。
年均投资回报率为5.14%。
这时我们可以发现：
等额本金的本质，就是买了个年化收益率在5.14%的定投理财产品，并且还是强制性的。
在享受了房地产的低流动性的同时，还享受了理财产品的低收益率。
你还会觉得划算吗？
06
现在你应该看明白了：
等额本金：
一种前期把更多的本金还给银行，被动接受5.14%的收益率，然后把自己的现金流搞得很紧张，痛苦指数很高的方式；
等额本息：
以多付一定利息为代价，尽量降低自己的痛苦指数，用通货膨胀来稀释利息的方式。
我之前给大家说过，买房的原则一定是：
首付越低越好，贷款年限越长越好，月供越低越好。
按这个原则买房子后，把一切交给时间就好。时间不光可以治愈伤痛，还可以稀释贷款利息。
无论在什么情况下，都应该选择前期压力更小的等额本息还款方式。 |
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发表于 2020-3-11 12:37:08